Algo se mueve en el mercado inmobiliario

2010-03-25T13:50:00.000+01:00

Esta semana están saltando a los medios de comunicación diferentes noticias relativas a que las entidades bancarias están dispuestas a apoyar la reactivación del mercado inmobiliario, facilitando los accesos a hipotecas para los nuevos adquirientes de viviendas ya terminadas, a cambio de que los promotores rebajen un 20% los precios de éstas.

A la misma vez, son muchas las críticas que estas medidas están recibiendo.

Nuestra opinión al respecto es que

¡Es una BUENÍSIMA SEÑAL!

Ya está bien de decir que los precios tienen que bajar más, que no existen clientes para comprar, ... El principal problema que tienen los pequeños y medianos promotores NO ES el tener que REBAJAR el precio de las viviendas, SINO EL SOBREVIVIR A CUALQUIER PRECIO.

En este sentido, lo que debemos hacer es luchar por que el mercado gane CONFIANZA.

Y esta confianza EMPIEZA por los PROPIAS ENTIDADES FINANCIERAS.

En los últimos meses han sido los bancos los que han ido retrayendo las ventas, poniendo mil y una trabas a aquellos particulares que se querían subrogar en la hipoteca de un promotor.

Respecto al SUELO de los PRECIOS, es necesario que éste SE ALCANCE CUANTO ANTES.

Para ello, como expertos en Crisis de Empresas, estamos agrupando a muchos promotores dispuestos a REBAJAR LO MÁXIMO YA, y así transmitirlo a la opinión pública.

¿HAY COMPRADORES POTENCIALES? Por supuesto que sí. Hay millones de funcionarios y de personas cuyos puestos de trabajo no peligra, muchos de los cuales tienen pensado comprar.

¿POR QUÉ NO COMPRAN YA? Porque están esperando el momento máximo de rebaja y porque los bancos están poniendo mil y una trabas a la subrogaciones (¡y a qué tipo de interés!)

En la medida que la opinión pública transmita confianza de ambos items, el mercado volverá a reactivarse.

Nos dedicamos a ayudar a aquellos empresarios que se encuentran afectados por la Crisis.

Quedo a tu entera disposición para lo que necesites, sin ningún tipo de compromiso.

Félix Campillo

www.campilloyasociados.com

Contacto: fcampillo@campilloyasociados.com

La banca, ante el reto de dar salida a un creciente stock de viviendas

2009-03-25T09:46:00.001+01:00

La reactivación del mercado inmobiliario es clave para la economía española y sus entidades financieras. Tras haber asumido durante 2008 activos inmobiliarios a cambio de deuda, bancos y cajas están ya inmersos en el proceso de dar salida a su significativo stock de viviendas.

Ernesto Rey, director financiero de Popular, aseguraba a principios de esta semana que la estrategia pasa por poner en el mercado estos activos con precios “agresivos” con el fin de encontrar un “suelo” a la caída del sector promotor (ver EXPANSIÓN de 24 de marzo). Además de Santander y La Caixa, Caixa Catalunya ha puesto a la venta 3.000 inmuebles con descuentos de hasta el 30%.

Santander, primer banco español, dio ayer un significativo paso en esta dirección con la firma de un acuerdo con la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). La entidad financiera se ha comprometido a financiar el 100% de la compra de la vivienda a cambio de que los promotores rebajen hasta un 20% sus precios respecto a la valoración realizada en el momento de la concesión del crédito al promotor.

La operación tiene varias consecuencias. El banco facilitará la financiación para la compra de vivienda, lo que permitirá captar clientes y generar negocio adicional. “En la medida en que avancemos, diluiremos deuda con promotores e iremos sustituyendo riesgo promotor”, dice Santos González, responsable del área hipotecaria de Santander.

Los promotores podrán dar salida a su stock de viviendas –que supera ya el millón de unidades en el conjunto del mercado–, generar negocio y, en consecuencia, devolver los créditos a la entidad. Previsiblemente será la patronal de los promotores o los mismos promotores los que informen de las condiciones en sus promociones.

Las hipotecas tendrán un plazo máximo de 35 años y un diferencial de en torno al 1% sobre el euribor, principal referencia hipotecaria.

El acuerdo, que se ha alcanzado en cuestión de días, tiene una vigencia de un año, y establece la creación de una comisión paritaria de seguimiento para garantizar su ejecución y desarrollo.

Publicado en www.expansion. com el 25-03-09 , por J. J. Andrés / J. M. Lamet

¿Cuando conviene presentar un CONCURSO DE ACREEDORES?

2009-02-25T18:36:00.005+01:00

Si eres empresario y te encuentras pasando por dificultades quiero en primer lugar darte mi más sincero aliento y decirte que, ante todo, la clave es TENER PACIENCIA. Si te sirve de algo, yo ya he pasado por ahí y, sinceramente, ten confianza que incluso de peores situaciones se sale.

Sois muchos los que me estais llamando preguntando acerca de CÚANDO ES EL MOMENTO DE PRESENTAR UN CONCURSO DE ACREEDORES y sobre QUÉ CONSECUENCIAS TIENE PARA MI EMPRESA Y PARA MÍ.

MI HISTORIA

Para situarte un poco si no conoces nada de mi te diré que durante más de 14 años dirigí un grupo de empresas, con intereses en distintas actividades, pero fundamentalmente en el negocio inmobiliario. Durante los primeros 10 años el negocio creció sólidamente, partiendo de cero y alcanzando en el año 2003 más de 120 trabajadores y más de 12 millones de euros de facturación.

Ese año 2003 todo cambió. Una crisis empresarial por no saber realizar un cambio generacional uno de los socios, unido a una serie de acontecimientos imprevisibles provocaron un camino descendente que nos obligó en 2005 a plantearnos el presentar un Concurso de Acreedores al amparo de la reciente (por aquellos entonces) Ley Concursal.

Para no equivocarnos contratamos a Ernst&Young, uno de los más prestigiosos bufetes de abogados de España y de los que ya tenían algo de experiencia en los pocos Concursos de Acreedores que se habían presentado. De hecho, en Almería no se había presentado aún ninguno y en España tampoco se había presentado un Concurso de ninguna empresa inmobiliaria.

Me dijeron que era un proceso muy caro, lento y cuya principal consecuencia era que, en un primer momento, se armaría un gran revuelo a nivel social que conllevaría el que todo el mundo (bancos, clientes y proveedores) nos rechazara pero que, tras transcurrir varios meses, todo se normalizaría y la actividad volvería a la normalidad con la garantía de que al final conseguiríamos llegar a un pacto con los bancos y acreedores y reflotaríamos la empresa.

También me dijeron que, aunque nuestra situación no era excesivamente delicada (nuestro problema no eran las deudas sino la obtención de financiación para las nuevas promociones –debido a los problemas internos ya citados-); pero que si esperábamos y nos calificaban el concurso como “culpable” por no haberlo presentado antes, podríamos tener problemas los administradores de responsabilidad penal.

Ante este panorama, sopesamos costes y beneficios y decidimos presentar ¡el primer concurso de acreedores de una empresa inmobiliaria en toda España y el primero de cualquier empresa en Almería! Craso error!!!!

El Juzgado de lo Mercantil de Almería, recién creado, sin un juez titular, y que estaba dirigido mientras tanto por una juez sustituta que no tenía la formación de un juez. El caso le vino totalmente grande y cómo no sabía cómo tenía que actuar decidió, en la mayoría de las ocasiones en “aparcar” cualquier decisión a que la resolviera el juez titular cuando este fuera nombrado. Resumiendo: nos tiramos casi un año casi de brazos cruzados viendo como se nos iban los clientes y como se iban incrementando exponencialmente los gastos de mantenimiento de nuestras oficinas y de nuestra plantilla (no los queríamos echar puesto que creíamos que ibamos a poder seguir trabajando), así como los elevadísimos gastos del proceso concursal.

Pero es que, cuando llegó el juez titular, la cosa no fue mejor.

Os preguntareis que por qué. La respuesta es muy sencilla porque LA LEY CONCURSAL NO SE HIZO PENSANDO EN LAS INMOBILIARIAS y los jueces DUDAN entre:

- Defender los derechos de los acreedores (impidiendo que se venda el “inmovilizado”)

- Defender la propia viabilidad de la empresa (permitiendo que se vendan las “existencias”.

Y, mientras a los Jueces de lo Mercantil les enseñan algo del Plan General Contable y de su aplicación, ¿DONDE RADICA EL PROBLEMA PARA LOS JUECES?

El problema para los jueces radica en que creen que el empresario puede tratar a un inmueble como “inmovilizado” o como “existencias” según le convenga. Ante ello, DUDAN

¿QUÉ PASA CUANDO LOS JUECES DUDAN SOBRE EL TRATAMIENTO CONTABLE DE LOS INMUEBLES Y TIENEN QUE TOMAR UNA DECISIÓN?

Es evidente que pueden hacer 3 cosas:

1) Aprobar la enajenación pedida por la concursada. En cuyo caso los acreedores le podrían exigir responsabilidad si consideran que no se les ha dado la debida protección.

2) Denegar la enajenación. En cuyo caso será la concursada la que “podría” exigirle dicha responsabilidad (¿alguién que en una situación tan delicada como ésta, pendiente de otras tantas decisiones judiciales, va a actuar contra el juez?).

3) Seguir dudando y no tomar decisión alguna hasta la siguiente fase concursal o no le quede otro remedio. La excusa es muy fácil: EL JUZGADO ESTÁ SATURADO DE TRABAJO.

¿QUÉ CREEIS QUE ES MÁS FÁCIL PARA LOS JUECES?

Es más que evidente que la 3.

Un día, cuando harto de espera de autorización para firmar la venta de una vivienda a un cliente me planté dentro del despacho del juez a quejarme porque era el 4º o 5º cliente que se me iba por la demora, ¿sabeis que me dijo SU SEÑORÍA? “Que la culpa no era más que mía por haber presentado el Concurso” (sin comentarios).

CUANDO EL PROCESO LLEGÓ A SU FIN …

Un mes antes de que el proceso llegara a su fin, los sres. Abogados de Ernst&Young, con los cuales tenía contratados unos honorarios cerrados de 88.000 euros, me dicen que ya no les era rentable como cliente y que, o les pagaba otros 60.000 euros más en un plazo de 5 días o que renuncian y me dejaban tirado. Como no podía pagarles, ¿sabéis lo que hicieron? Sí, dejarme tirado en el momento más delicado de todo el proceso (así actúan “los grandes despachos de abogados”).

El día de la Junta de Acreedores, tras haberle presentado varios días antes a todos ellos la oferta de quita y espera que permitía la viabilidad de la mayoría de las empresas del grupo y no haberle puesto reparos, comenzó la sesión.

En una primera votación todos los abogados de los acreedores se abstuvieron. El Juez tuvo que volver a preguntar si había alguién en contra o a favor (se necesita la mitad más uno “a favor”).

El abogado “más entendido” en derecho concursal de todos ellos (el que se dedica a dar seminarios y conferencias sobre esta ley), dijo que no había garantías suficientes de que Cajamar (la única entidad bancaria afectada) financiara los nuevos proyectos (su representante acababa de decir que “su entidad estaba dispuesta a financiar los nuevos proyectos aunque tendrían que ser formalmente aprobados uno a uno en las semanas siguientes”) y que, por tanto, tenía que votar en contra. Por lo que ¡TODAS LAS EMPRESAS, MUCHAS ELLAS VIABLES, FUERON A LIQUIDACIÓN!

¿DE VERDAD ERA MEJOR VOTAR “EN CONTRA” QUE VOTAR “A FAVOR”, AUNQUE HUBIERA LA POSIBILIDAD DE QUE POSTERIORMENTE EL BANCO NO FINANCIARA?

Rotundamente no.

En primer lugar, porque por la vía de la liquidación su cliente (acreedor) no tenía la más mínima posibilidad de recuperar ni un solo euro (dada la precarísima situación de la empresa tras el concurso).

En segundo lugar, porque en caso de que se aprobara y posteriormente el banco dijera posteriormente que no se llegaría a una situación en la que, además, se podría reclamar la responsabilidad patrimonial del administrador.

CONCLUSIÓN

El concurso de acreedores no es la solución de nada.

Los jueces, acreedores, bancos y clientes aún ven al “concursado” igual que antes se veía al “quebrado”, salvo en el caso de las grandes empresas que sí reciben ayudas tanto del Gobierno como de las Entidades Bancarias (¿conoceis el dicho de que “si debes 5 mil euros al banco estás en manos del banco, pero si le debes 5 mil MILLONES el banco está en tus manos?).

Cualquier solución que se consiga a través del Concurso de Acreedores, la puede conseguir de igual forma un buen equipo de abogados, expertos en situaciones de crisis (preferiblemente que las hayan “sufrido” en sus propios bolsillos). Ahora bien, si eres tú el que intentas llegar a ese acuerdo fracasarás, porque tus acreedores se sienten más fuerte que tú.

Ahora bien, si aún así no eres capaz de llegar a una solución, mejor que presentes un Concurso de Acreedores Voluntario, que no esperar a que te lo presenten tus acreedores, puesto que en este último caso automáticamente te quitarán el control absoluto de tu empresa y te exigirán responsabilidad patrimonial personal (esto será tema para otro blog).

Ahora soy yo el que se ha hecho abogado y ha juntado a un equipo de colaboradores especialistas en distintas materias (algunos de ellos doctores en derecho y profesores de la Universidad).

Nos dedicamos a ayudar a aquellos empresarios que se encuentran en la misma situación.

Quedo a tu entera disposición para lo que necesites, sin ningún tipo de compromiso.

Félix Campillo

fcampillo@campilloyasociados.com

S.O.S.! CRISIS! ¿Qué hacer?

Algo se mueve en el mercado inmobiliario

La banca, ante el reto de dar salida a un creciente stock de viviendas

¿Cuando conviene presentar un CONCURSO DE ACREEDORES?